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ARRENDAMIENTO ¿QUIÉN HA DE PAGAR LOS DESPERFECTOS DE LA VIVIENDA?

Desde hace varias décadas, el contrato de arrendamiento es el modo más optado para regular la vivienda frente a la compra de inmuebles. Esta forma es muy extendida, pero en la práctica muchos arrendadores y arrendatarios no tienen claro cuáles son sus derechos en cuanto a la conserva y obras del inmueble.

En AGUAR Abogados creemos muy importante que sepan cuáles son las obligaciones que tiene cada parte del contrato, puesto que cualquier cláusula pactada que sea contraria a la Ley de Arrendamientos Urbanos en este aspecto va a ser nula. Analizamos a continuación todos los supuestos que la LAU, modificada este 2019, prevé:

En cuanto a las obras de mejora que no puedan esperar hasta la finalización del contrato y reparaciones necesarias, igual que las obras de reparación para conservar la vivienda en estado de habitabilidad, se va a hacer cargo el arrendador (el propietario del inmueble) si lo cree necesario y urgente, de manera que el arrendatario se verá obligado a soportarlas.

En los casos en que el deterioro sea imputable al arrendatario, será este el que deba sufragar los gastos, igual que es su obligación poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones necesarias en el plazo más breve posible.

Una obra de mejora que no puede esperar hasta la finalización del contrato es, por ejemplo, la conservación del techo de la vivienda, que también se podría considerar obra para conservar la vivienda en estado de habitabilidad.”

Puede haber casos en los que el arrendador no crea conveniente realizarlas cuando haya una persona en la vivienda y prefiera esperarse a que finalice el contrato, puesto que, si el arrendatario tiene que soportar las obras más de 20 días, tendrá derecho a una reducción de la renta y a desistir del contrato si las obras afectan de modo relevante a la vivienda.

Además, si las reparaciones necesarias son realizadas por el arrendatario de manera urgente, podrá pedirle su importe al arrendador.

Una reparación necesaria es, por ejemplo, la instalación de una caldera averiada o la reparación de una gotera que ha causado una humedad.”

En cambio, las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario de la vivienda, siempre serán a cargo del arrendatario.

Como lo es el arreglo de la cisterna de un inodoro o de una tubería que se averían por el uso del tiempo, por ejemplo.”

En cuanto a los gastos de comunidad, no se deben entender estrictamente los que se pagan a la comunidad de vecinos, sino que entran en este concepto gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios del mismo y tributos. Y estos los debe sufragar el arrendador, aunque se puede pactar lo contrario en el contrato.

En cambio, el arrendatario será el que pague los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores.

Un ejemplo de gastos por servicios son las facturas del agua, del gas y de la luz.

Además, el arrendatario no podrá realizar sin consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma. Si esto ocurre, el propietario podrá exigir que reponga las cosas a su estado anterior.

En el caso de arrendatarios con minusvalía, estos van a poder realizar las obras de acondicionamiento necesarias para la perfecta adecuación a sus características sufragándolo ellos, con la obligación de reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador.

Según el artículo 27 de la misma LAU, el incumplimiento de cualquier obligación de las expresadas anteriormente otorga a la otra parte del contrato la posibilidad de exigir el cumplimiento de la obligación o de promover la resolución del contrato indistintamente, y con el resarcimiento de daños y abono de intereses en su caso.

Cabe decir que todas estas indicaciones son meras pautas y que habrá que estar a las circunstancias. Ante cualquier duda y discrepancia entre las dos partes, será el juez de la jurisdicción civil quien determine de qué tipo de obra o reparación se trate, puesto que puede variar dependiendo del caso en concreto.

¿Estas con un contrato de arrendamiento y no sabes si los desperfectos o los tributos los debes abonar tú o el arrendador? ¿Tienes a un inquilino que no quiere abonar los gastos que le pertocarían? ¿No sabes cómo actuar o qué gastos debes cubrir? En Aguar Abogados te asesoramos de todas las dudas.

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